海天庆城律师事务所房地产与建设工程团队再次推出《物业公司的安全防范义务的承担》系列文章，敬请期待。
对于物业公司的安全防范义务，上期我们谈了几点理由，本期继续从其他角度去谈这个责任不宜扩大的更充分的依据。
一、从合同的履行上讲，应界定物业公司的安全防范义务履行的标准。
从行业习惯上看，因为物业公司既没有公安机关打击违法犯罪的强制手段，也不享有相关的权力、小区是向公众开放的场所，包括业主在内的任何人都有自由出入的权利。物业公司的职责仅限于维护小区内公共场所日常生活秩序、有巡逻、及时报案等配合协助保障安全的辅助义务，而不具备公安机关维护治安的社会责任和义务。另外，物业公司也无法辨别谁是歹徒，谁将要实施犯罪，所以物业公司客观上无法阻止第三人进行刑事犯罪。
首先，一般说，承诺保安义务的物业公司都会配备24小时的巡逻队伍和监控系统等，但物业公司具体到实践中如何实施，就是说，怎么样做算尽了保安义务，是不是保证业主只要在小区内就不能发生任何意外。是不是只要发生的意外就认为物业管理公司未尽保安义务。笔者认为绝不是如此。24小时巡逻如何理解也是一个重要问题，能说只要配备了24小时的保安巡逻队伍，原告受到侵害当时当地就必然会出现被告的保安人员，且每天都如此，每个位置都如此，试想一下，这可能吗？巡逻的概念是什么？范围有多大？不言而喻，24小时巡逻也不能完全保证损害的发生。
其次、物业公司安装的监控系统，从目前技术上讲，并不是万能的，也不是哪个角落和位置都能监控到，如是那样，是不是存在无形中侵害了业主的某些隐私权？据笔者了解，很多监控系统摄像头的数量无法办到监控每一角落，这涉及到一个成本，还有一个合同约定问题，实践中，监控系统主要是监控几条主要通路和大门，其监控范围不是涵盖小区的每一个角落和位置，这是由于当前监控系统科学技术上的不足造成的，属于监控系统的功能上的局限性，这与物业管理公司无关。
所以从目前情形来看，只要物业公司履行了基本的保安义务，如按时交接，按时巡逻，有确实的值班记录和巡逻表，就足可证实已尽保安义务。任何过多的要求都只是人为的加大物业公司的履行标准。
二、从罪责自负原则出发，受害人应直接向侵害人主张权利。
如果由物业公司承担责任，那么就会与罪责自负原则相违背，合同法中虽然规定违约要承担责任，赔偿损失，但存在一个前提，即违约行为与损害后果之间的存在必然的因果关系。
实践中，导致受害人受到损害的必然原因是犯罪分子的暴力行为，即使物业公司存在疏忽之处，也不会必然的导致被害人受到伤害。只是客观上构成了犯罪分子的犯罪行为发生的条件，而不是原因，而法律上讲的因果关系必须是前提是存在，然后基于该原因产生结果，但条件并不等同于原因，不能由将条件与原告混为一谈，不能凭感觉，主观上觉得有联系，就认为存在因果关系。具体到实践中，物业公司未尽保安职责并不是业主受到伤害的原因，自然对其受到的伤害结果就无须承担责任。
三、从违约责任的适用上讲，物业公司不应适用严格责任。
首先，要求物业公司承担赔偿责任实际要求的是一种严格责任，笔者认为以这种严格责任来衡量物业管理公司保安职责未免过于苛刻，毕竟，公安安全的防范是一项社会系统工程，与社会经济的繁荣、警力投入的多少、当前的刑事政策等诸多方面均有关系，物业公司的保安不是警察，不能将警察的义务强加于物业公司的保安，另外，根据公安部的有关文件规定，保安属于服务性质，保安人员可以配备非杀伤性的防卫工具，但不准配备电警棍、手铐和警绳，从这一点来讲，物业管理公司的保安义务最多是一种注意、警戒等义务，它并不能完全保证业主财产和人身利益不受损害，而只能降低这种风险。基于此，不宜采用一种“推定违约”的规则，即认为只要出现业主权益受到侵害，就推定物业管理公司存在违约责任，从而承担责任。
其次，基于物业公司的保安义务的特殊性，即使物业公司已尽保安义务，也不能保证损害后果的发生，只要物业管理公司已尽到合理义务，即使发生损害，物业公司也不必承担责任。
再次，即使物业公司违约，也不应承担业主所称的赔偿责任。基于罪责自负原则，物业公司即使存在违约行为，但对业主遭受的第三人侵害也不应承担责任，物业公司的违约和赔偿责任应另根据双方合同或合同原理，以返还管理费等方式来承担。
总之，导致上述纠纷的发生，与我国物业管理法律制度的残缺有关，也有人们很大程度上的误区，更有物业管理公司自身的原因，但毕竟物业管理在当前状况下仍然是一个朝阳产业，相信在不久的将来，一定会迸发出勃勃生机。
律师简介
闫和军，黑龙江海天庆城(大庆)律师事务房地产与建设工程团队负责人，黑龙江大学法学学士。主要执业方向为民商事领域，其中重点为房地产领域，尤以建设工程案件见长，亦同时擅长法律技巧的运用。自年执业以来，共代理诉讼案件近余件，并承办非诉讼案件余件。主攻民商事领域，具备较强的理论功底和丰富的实践经验，尤其对重大、疑难、复杂案件有独到的见解，并能运用娴熟的法律技巧化解难题，能够较好的提出解决方案，以最大限度地维护当事人的合法权益。
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物业公司的安全防范义务的承担(上篇)
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